Most érdemes budapesten lakást venni, ezekben a hónapokban a legjelentősebb az árzuhanás

Az elmúlt évek drágulása után ritkán adódik olyan időszak, amikor a vevők valódi mozgásteret kapnak a fővárosi piacon. A friss adatok alapján 2025 végén szokatlan fordulat rajzolódott ki: a budapesti lakáspiacon egymást követő hónapokban csökkentek az árak, ugyanakkor országos szinten továbbra is drágulás volt tapasztalható az ingatlanoknál.

November és december: ritka dupla korrekció Budapesten

Az Ingatlan.com lakásárindexe alapján 2025 novemberében Budapesten 0,1 százalékos, decemberben pedig már 0,7 százalékos havi árcsökkenést mértek. Ez azt jelenti, hogy két egymást követő hónapban lett olcsóbb a fővárosi lakásállomány, ami az elmúlt években kifejezetten ritkának számított.

Országos szinten ezzel szemben decemberben 0,4 százalékos növekedés történt, vagyis a budapesti piac egyértelműen levált az országos trendről. A grafikonon jól látható, hogy míg más régiókban stagnálás vagy lassú emelkedés jellemző, Budapesten lefelé mozdultak az árak.

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint ennek egyik fő oka, hogy a vevők fizetőképessége elérte a plafont. Október óta a kereslet már nem tudta fenntartani a korábbi drágulási ütemet, ami az ingatlan árak tekintetében is tapasztalható volt.

Négyzetméterárak: hol látszik leginkább a lassulás?

A budapesti kerületekben a használt lakások árai 2025 őszétől látványosan kisimultak.

• A XXIII. kerületben az átlagos négyzetméterár 831 ezerről 817 ezer forintra csökkent szeptember és december között.

• A népszerű XIII. kerületben 2025 végén közel 1,6 millió forintos átlagár alakult ki, ami gyakorlatilag megegyezik a szeptember eleji szinttel.

Az I., V., VI. és III. kerületben is mindössze 1–2 százalékos elmozdulás történt hónapok alatt, vagyis ezekben a városrészekben gyakorlatilag megállt az árnövekedés. Ez különösen fontos azoknak, akik korábban a túl gyors drágulás miatt halasztották a budapesti lakások vagy házak vásárlásának gondolatát.

Otthon Start Program: látható fék az árakon

A budapesti lassulásban szerepet játszik az otthon-start-program is. A program 1,5 millió forintos négyzetméterár-sapkája visszafogta az áremelkedést, különösen azokban a kerületekben, ahol már korábban is ehhez a szinthez közelítettek az árak. A vevők egy része kivár, az eladók pedig kénytelenek alkalmazkodni ehhez az új helyzethez.

Éves összevetés: még mindig magas szintek, de már lassuló pálya

Fontos különválasztani az időtávokat. Éves alapon Budapesten 2025 decemberére valóban közel 20 százalékos áremelkedés látszik, vagyis a lakások átlagosan ennyivel kerülnek többe, mint 2024 decemberében. Ez azonban nem új drágulási hullám, hanem főként annak következménye, hogy 2025 első felében még jelentős árnövekedés zajlott, amelyet a 2024 végén visszatérő befektetői kereslet indított el.

A fordulat nem az éves, hanem a havi adatokban jelenik meg: 2025 novemberében és decemberében már egymást követő hónapokban csökkentek a budapesti lakásárak. Ez azt jelzi, hogy a piac lendülete kifulladt, és a korábbi drágulás után árkorrekció indult el, amelyet az éves statisztikák még nem tükröznek teljes egészében.

Más szóval: Budapest lakásai éves összevetésben még drágábbak, de a trend már lefelé mutat, és a havi adatok most pontosabban jelzik a piac aktuális állapotát, mint az összesített éves számok.

Hogyan alakulat a 2026-os év az ingatlanpiacra kivetítve?

Az Ingatlan.com várakozásai szerint a forgalom élénk maradhat, de újabb árrobbanásra nem lehet számítani a használt lakások piacán. Ennek oka a vevők korlátozott fizetőképessége és az, hogy az eladók már előre beárazták az ismert kockázatokat.

Ráadásul több ezer új lakás kerülhet piacra, amelyek megfelelnek a 3 százalékos hitel feltételeinek. Ez akár azt is eredményezheti, hogy bizonyos budapesti városrészekben az új és használt lakások ára közel azonos szintre kerül, ami teljesen új helyzetet teremthet.

A számok alapján most először látszik valódi lélegzetvételnyi idő a fővárosi lakáspiacon. A november–decemberi árkorrekciók azt jelzik, hogy Budapesten rövid távon jobb alkupozícióban vannak a vevők, mint az elmúlt években bármikor. Aki hosszabb távra tervez, és figyeli a piac mozgását, annak ez az időszak kifejezetten kedvező belépési pont lehet.

Forrás: Telex